Regulación
En la ley de Propiedad Horizontal se encuentran reguladas en el artículo 7.2 que dispone:
Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.
Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.
Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.
En primer lugar, y antes de explicar cómo se debe actuar ante dichas actividades, conviene determinar cuáles son.
¿Qué se considera actividad molesta?
La ley de Propiedad Horizontal incluye tanto las actividades desarrolladas en elementos comunes como aquellas que se desarrollan en el propio piso o local.
Por norma general estas incluyen las prohibidas por las normas de carácter administrativo sobre dichas materias, pero también aquellas que contravengan las relaciones de vecindad. Si bien estas últimas no constan de una regulación clara ni en la LPH ni en el código civil, las podemos definir como «Aquellas limitaciones al contenido de la propiedad inmobiliaria que, por exigencias de una ordenada convivencia, se establecen en interés de las propiedades contiguas».
El Tribunal Supremo establece, en el marco de la Propiedad Horizontal, 3 categorías de actividades susceptibles de acción de cesación:
- Actividades contrarias a los Estatutos.
- Actividades que resulten dañosas para la finca.
- Las que contravengan disposiciones generales (generalmente de carácter administrativo) sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Veamos algunos ejemplos de actividades reconocidas por la jurisprudencia en este ámbito:
- Colocación de aparatos de aire acondicionado que resultan molestos para otros propietarios.
- Actividades comerciales prohibidas por los estatutos.
- Ladridos excesivos de perros.
- Cría de animales.
- Alimentación de palomas desde la vivienda.
- Tenencia de animales cuando está prohibido por los estatutos.
- Alquileres turísticos cuando hay pruebas de alteración de la vida de los vecinos.
- Chimeneas construidas que dan malos olores y humos al resto de vecinos.
- Molestias por ruido por falta de aislamiento acústico.
- El ejercicio de la prostitución en la vivienda.
- Música y ruidos excesivos durante la noche de forma continuada.
Esta lista es una lista abierta, ya que se pueden incluir más actividades en la citada categoría, pero sirve como orientación para hacernos una idea de las actividades a las que se refiere la Ley de Propiedad Horizontal.
¿Qué habría que hacer en el caso de encontrarnos ante alguna actividad de este tipo?
Pues bien, como hemos visto en la redacción del artículo 7.2 se exige que sea el presidente de la comunidad quien inicie el proceso. Éste se iniciará mediante el requerimiento del cese de la actividad por escrito y con carácter fehaciente al propietario u ocupante de la vivienda. Para que dicho requerimiento sea fehaciente deberá realizarse mediante Burofax. Tal y como hemos visto, dicho requerimiento puede hacerlo el presidente por decisión propia o a solicitud de alguno de los vecinos.
En el supuesto de que no cese la actividad molesta mediante el requerimiento que acabamos de describir, la Junta de Propietarios deberá de reunirse y autorizar al presidente para iniciar la acción de cesación de actividades molestas y autorizándolo a nombrar abogados y procuradores.
¿Qué se puede esperar de una sentencia estimatoria?
Si la sentencia fuese estimatoria, esta ordenará la completa cesación de la actividad molesta y podrá también:
- Establecer una indemnización por daños y perjuicios causados, si así se ha solicitado.
- Privar al dueño durante un máximo de 3 años del uso de la vivienda o local.
- Respecto del arrendatario que realiza la activada molesta podrá la sentencia declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.
Si todavía tienes dudas sobre las actividades molestas en las comunidades de vecinos, puedes hacer tu consulta aquí.