Los arrendamientos urbanos se encuentran regulados en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994.

Esta ley regula dos grandes grupos  de arrendamientos, todos ellos sobre fincas urbanas, que son los arrendamientos destinados a vivienda y los arrendamientos para uso distinto de vivienda.

¿Cuáles son las características del arrendamiento de vivienda?

Este ámbito de la ley viene recogido en el artículo 2 de la ley, y se puede resumir en:

  • Que recaiga sobre una edificación habitable.
  • Que su destino primordial sea satisfacer la necesidad de vivienda permanente.

Además estos arrendamientos se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los Título I y IV de la ley. En lo no regulado en dichos títulos, se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por las partes, y supletoriamente por el Código Civil.

¿Cuáles son las características de un arrendamiento para uso distinto de vivienda?

Según el artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, son aquellos arrendamientos que tienen como destino principal uno distinto del arrendamiento de vivienda, en especial:

  • Los arrendamientos celebrados por temporada.
  • Los arrendamientos celebrador para ejercer una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial o docente.

Estos arrendamientos se rigen por la voluntad de las partes y, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la ley, y de manera supletoria por lo dispuesto en el Código Civil.

¿Cuáles son los arrendamientos excluidos por la ley?

Según el artículo 5 de la LAU:

  • El uso de viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios tengan asignados por razón de su cargo.
  • Viviendas militares.
  • Contratos en los que arrendándose una finca con casa-habitación, sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal su finalidad específica.
  • Las viviendas universitarias, entendiendo por aquellas las calificadas así por la universidad.
  • Las viviendas de uso turístico con finalidad lucrativa.

¿Cuál es la duración del contrato de arrendamiento de vivienda?

Según el artículo 9 de la LAU, la duración del arrendamiento será la libremente pactada. No obstante, si esta fuese inferior a 5 años, o inferior a 7 si el arrendador es una persona jurídica, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que alcance la duración mínima de 5 o 7 años según corresponda, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un plazo mínimo de antelación de 30 días a la fecha de terminación del contrato su voluntad de no renovarlo.

¿Hay alguna excepción a la prórroga obligatoria en el arrendamiento de vivienda?

Si, en virtud del artículo 9:

Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

¿Qué sucede si terminado el contrato de vivienda para uso del arrendador o de familiar suyo, finalmente no se utiliza con este fin?

El propio artículo 9 nos da la solución:

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar esta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor, entendiéndose por tal, el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.

¿Cuándo puede el arrendatario desistir del contrato de arrendamiento de vivienda?

Una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. No obstante, Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización

¿Qué sucede si el arrendatario comunica el desistimiento pero está casado o convive con otra persona?

Si el arrendatario manifestase su voluntad de no renovar el contrato o de desistir de él, sin el consentimiento del cónyuge que conviviera con dicho arrendatario, podrá el arrendamiento continuar en beneficio de dicho cónyuge.

A estos efectos, podrá el arrendador requerir al cónyuge del arrendatario para que manifieste su voluntad al respecto.

Efectuado el requerimiento, el arrendamiento se extinguirá si el cónyuge no contesta en un plazo de quince días a contar de aquél. El cónyuge deberá abonar la renta correspondiente hasta la extinción del contrato, si la misma no estuviera ya abonada.

Si el arrendatario abandonara la vivienda sin manifestación expresa de desistimiento o de no renovación, el arrendamiento podrá continuar en beneficio del cónyuge que conviviera con aquél siempre que en el plazo de un mes de dicho abandono, el arrendador reciba notificación escrita del cónyuge manifestando su voluntad de ser arrendatario.

Si el contrato se extinguiera por falta de notificación, el cónyuge quedará obligado al pago de la renta correspondiente a dicho mes.

¿Qué sucede si el inquilino se divorcia?

En los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil que resulte de aplicación. El cónyuge a quien se haya atribuido el uso de la vivienda arrendada de forma permanente o en un plazo superior al plazo que reste por cumplir del contrato de arrendamiento, pasará a ser el titular del contrato.

No obstante, para ello es necesario que la voluntad del cónyuge de continuar en el uso de la vivienda sea comunicada al arrendador en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda.

¿Cuáles son los derechos del arrendador en los arrendamientos de vivienda?
  • Derecho a percibir la renta.
  • Derecho a enajenar la vivienda durante la vigencia del contrato.
  • Derecho a realizar obras de mejora que no puedan razonablemente diferirse hasta la conclusión del contrato, notificando por escrito al arrendatario con 3 meses de antelación su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible. En este supuesto el arrendatario podrá optar entre desistir del contrato o soportar las obras con reducción de la renta durante el tiempo de duración de las mismas.

¿Cuáles son las obligaciones del arrendador en los arrendamientos de vivienda?
  • Realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, sin derecho a elevar por ello la renta, , salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.

¿Cuáles son los derechos del arrendatario en el arrendamiento de vivienda?
  • Realizar reparaciones urgentes, que si bien es una obligación del arrendador, en caso de incumplimiento podrá realizarlas el arrendatario para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, previa comunicación al arrendador, y exigiendo de inmediato su importe.
  • Realizar obras de adaptación por tener una minusvalía: Previa notificación escrita al arrendador, podrá realizar en el interior de la vivienda aquellas obras o actuaciones necesarias para que pueda ser utilizada de forma adecuada y acorde a la discapacidad o a la edad superior a setenta años, tanto del propio arrendatario como de su cónyuge, de la persona con quien conviva de forma permanente en análoga relación de afectividad, con independencia de su orientación sexual, o de sus familiares que con alguno de ellos convivan de forma permanente, siempre que no afecten a elementos o servicios comunes del edificio ni provoquen una disminución en su estabilidad o seguridad. En este caso el arrendatario estará obligado, al término del contrato, a reponer la vivienda al estado anterior, si así lo exige el arrendador.
  • Derecho de adquisición preferente (Salvo pacto en contrario):  Esto es, derecho de Tanteo (Igualar la oferta recibida por el arrendador) en el plazo de 30d naturales a contar desde el siguiente en que se le notifique fehacientemente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y demás condiciones esenciales. Los efectos de la notificación caducarán a los 180 días naturales siguientes. También tienen derecho de Retracto (El arrendatario se subroga en la posición del comprador pagándole el precio, los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta y los gastos necesarios y útiles hechos en la vivienda), lo que se produce cuando no se hubiese hecho la notificación o se hubiese omitido cualquiera de los requisitos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales.

¿Cuales son las obligaciones del inquilino en el contrato de arrendamiento de vivienda?
  • Pagar la renta pactada.
  • Soportar las obras de conservación que no puedan razonablemente diferirse hasta la conclusión del contrato, aunque le sea muy molesta y resulte privado de una parte de la vivienda. Si durasen más de 20 días tendrá derecho a una reducción proporcional de la renta.
  • No hacer obras que modifiquen la configuración de la vivienda o sus accesorios o provoquen una disminución en la estabilidad de la misma.
  • Poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de reparaciones necesarias para la conservación de la vivienda.
  • Realizar pequeñas reparaciones  que exija el desgaste por uso ordinario de la vivienda.

¿Cómo se determina la renta en este tipo de arrendamientos?

La renta será la pactada entre las partes. Salvo pacto en contrario, el pago será mensual y dentro de los 7 primeros días del mes, por el procedimiento que acuerden las partes, y en defecto de pacto, se hará en metálico en la vivienda arrendada. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.

El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario.

El recibo o documento acreditativo que lo sustituya deberá contener separadamente las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago y, específicamente, la renta en vigor.

Si el arrendador no hace entrega del recibo, serán de su cuenta todos los gastos que se originen al arrendatario para dejar constancia del pago.

En los contratos de arrendamiento podrá acordarse libremente por las partes que, durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas. Al finalizar el arrendamiento, el arrendatario no podrá pedir en ningún caso compensación adicional por el coste de las obras realizadas en el inmueble. El incumplimiento por parte del arrendatario de la realización de las obras en los términos y condiciones pactadas podrá ser causa de resolución del contrato de arrendamiento.

¿Cómo se actualiza la renta en los arrendamientos de vivienda?

Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos.

En todo caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo (IPC) a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.

La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.

En este caso, se considera válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.

¿Se puede elevar la renta por la realización de mejoras en la vivienda?

La realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos cinco años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento.

Para el cálculo del capital invertido, deberán descontarse las subvenciones públicas obtenidas para la realización de la obra.

La elevación de renta se producirá desde el mes siguiente a aquel en que, finalizadas las obras, el arrendador notifique por escrito al arrendatario la cuantía de aquélla, junto con los cálculos, y aportando copias de los documentos de los que resulte el coste de las obras.

¿Puede el inquilino ceder su arriendo?

Solo se podrá ceder si cuenta con el consentimiento escrito del arrendador. En caso de no contar con el, dará lugar a la resolución del contrato

De realizarse, el nuevo inquilino se subrogará en la posición del arrendatario frente al arrendador. 

¿Puede el inquilino subarrendar la vivienda?

Sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador. De no contar con el consentimiento escrito, dará lugar a la resolución del contrato.

El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó.

El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento.

¿Se puede suspender el contrato de arrendamiento de vivienda?

Cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable, tendrá el arrendatario la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna. La suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta.

¿Cuando se resuelve el contrato?

El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil.

Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:

  • La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
  • La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
  • El subarriendo o la cesión no consentidos.
  • La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.
  • Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
  • Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando.

El arrendatario podrá resolver el contrato por las siguientes causas:

  • La no realización por el arrendador de las reparaciones y obras de conservación que le correspondan.
  • La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.

¿Cuándo se extingue el contrato?

Además de por las causas de resolución, el contrato se extinguirá por:

  • Por la pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador.
  • Por la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente.
  • Transcurso del plazo fijado, siempre que sea superior a la duración mínima obligatoria.

¿Es obligatoria la fianza?

A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas.

Las CCAA podrán imponer a los arrendadores de finca urbana que depositen el importe de la parte en metálico de la fianza, sin devengo de interés, a disposición de la Administración autonómica o del Ente público que se designe hasta la extinción del contrato. Si transcurrido 1 mes desde la finalización, la Administración autonómica o el Ente público competente no procediere a la devolución de la cantidad depositada, ésta devengará el interés legal correspondiente.

En la Comunidad Autónoma de Galicia existe la obligación de depositarla en el «Instituto Galego de Vivenda e Solo».

¿Se puede actualizar la fianza?

Durante los cinco primeros años de duración del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una mensualidad de la renta vigente al tiempo de la prórroga.

La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.

¿Cómo se produce la restitución de la fianza?

El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo (una vez descontadas la obligaciones pendientes), devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.

¿Se pueden exigir garantías adicionales al mes de fianza?

Si, las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico. No obstante, en el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.

¿Hay alguna excepción a la obligación de prestar fianza?

Si, quedan exceptuadas de la obligación de prestar fianza la Administración General del Estado, las Administraciones de las comunidades autónomas y las entidades que integran la Administración Local, los organismos autónomos, las entidades públicas empresariales y demás entes públicos vinculados o dependientes de ellas, y las Mutuas colaboradoras con la Seguridad Social en su función pública de colaboración en la gestión de la Seguridad Social, así como sus Centros Mancomunados, cuando la renta haya de ser satisfecha con cargo a sus respectivos presupuestos

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