Con el fin de paliar las consecuencias económicas derivadas de las situación excepcional en la que nos encontramos se han establecido una serie de medidas en materia de arrendamiento de vivienda reguladas en el RD 11/2020. Dichas medidas son:

  • Paralización temporal de los desahucios.
  • Prórroga extraordinaria de hasta 6 meses.
  • Moratoria de la deuda arrendaticia.

 

¿Cuándo procede la suspensión de los procedimientos de desahucio y lanzamiento?

 

Una vez levantada toda suspensión de términos y plazos procesales por la finalización del estado de alarma, en los procedimientos de desahucio derivadas de los inmuebles sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos, en los que el arrendatario acredite ante el Juzgado que se encuentra en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de la expansión del COVID-19 que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional.

Dicha circunstancia habrá de ponerse en conocimiento del Letrado de la Administración de Justicia, que se lo comunicará a los servicios sociales y se iniciará una suspensión extraordinaria del acto de lanzamiento.

Si el acto de lanzamiento no estuviese señalado por no haber transcurrido el plazo de 10 días o por no haberse celebrado la vista, se suspenderá dicho plazo o la celebración de la vista hasta que se adopten las medidas oportunas por los servicios sociales, por un periodo máximo de 6 meses, desde la entrada en vigor del RD-L 11/2020.

Para solicitar dicha suspensión, el arrendatario deberá acreditar que se encuentra en situación de vulnerabilidad económica en las mismas condiciones y mediante los mismos documentos que para acceder a la moratoria y que explicamos más adelante.

 

¿En qué consiste la Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual?

 

Se trata de una prórroga de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual que finalicen dentro del periodo comprendido desde la entrada en vigor de este real decreto-ley hasta el día en que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma.

Esta prorroga habrá de ser solicitada por el arrendatario y podrá ser de hasta 6 meses, en la que se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de
prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se fijen otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes.

 

¿Qué tipos de moratorias hay?

 

Distinguimos 2 tipos de moratorias;  una destinada a grandes tenedores de vivienda y otra destinada al resto de propietarios.

Respecto de la destinada a grandes tenedores de vivienda:

Podrá solicitarla el arrendatario que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este real decreto-ley (desde el 1 de abril de 2020), el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera conseguido ya con carácter voluntario por acuerdo entre ambas partes.

A los efectos de esta moratoria se considera Gran tenedor de vivienda aquella persona física o jurídica, pública o privada que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.

En el caso de que no se obtenga un acuerdo voluntario entre las partes, el arrendador comunicará expresamente al arrendatario, en el plazo máximo de 7 días laborables, su decisión, escogida entre las siguientes alternativas:

a) Una reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, con un máximo en todo caso de cuatro meses.

b) Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará de manera automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses. Dicha renta se aplazará, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres años, que se contarán a partir del momento en el que se
supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas. La persona arrendataria no tendrá ningún tipo de penalización y las cantidades aplazadas serán devueltas a la persona arrendadora sin intereses.

 

Respecto de la destinada al resto de propietarios de vivienda:

Podrá solicitar el arrendatario que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este real decreto-ley (desde el 1 de abril de 2020), el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera acordado previamente entre ambas partes con carácter voluntario.

Una vez recibida la solicitud, la persona arrendadora comunicará a la arrendataria, en el plazo máximo de 7 días laborables, las condiciones de aplazamiento o de fraccionamiento aplazado de la deuda que acepta o, en su defecto, las posibles alternativas que plantea en relación con las mismas.

Si la persona física arrendadora no aceptare ningún acuerdo sobre el aplazamiento y, en cualquier caso, cuando la persona arrendataria se encuentre en la situación de vulnerabilidad sobrevenida  podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación.

 

¿Quién puede solicitarlas?

 

Las personas que reúnan los siguientes requisitos:

  • Que la persona que esté obligada a pagar la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:

i. Con carácter general, el límite de tres veces el IPREM (actualmente 573,84€, con lo cual no deben superar los ingresos familiares la cantidad de 1.712,52 €).

ii. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar (Por ejemplo, la cantidad de 1.712,52 en caso de un hijo a cargo pasará a ser de 1.769,90 €). El                                      incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental (Siguiendo el ejemplo anterior, la cantidad en el caso de un único hijo                          pasaría a ser 1.798,59€).

iii. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.

iv. En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma                      permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.

v. En el caso de que la persona obligada a pagar la renta arrendaticia sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido                       igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave                           que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto  será de cinco veces el IPREM.

  • Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. A estos efectos, se entenderá por «gastos y suministros básicos» el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario.

 

Respecto de lo que se entiende por unidad familiar, es RD establece que se entenderá por unidad familiar la compuesta por la persona que adeuda la renta arrendaticia, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.

Además se establece una exclusión importante cuando la persona arrendataria o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar que habita aquella sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España. Se considerará que no concurren estas circunstancias cuando el derecho recaiga únicamente sobre una parte alícuota de la misma y se haya obtenido por herencia o mediante transmisión mortis causa sin testamento. Se exceptuará de este requisito también a quienes, siendo titulares de una vivienda, acrediten la no disponibilidad de la misma por causa de separación o divorcio, por cualquier otra causa ajena a su voluntad o cuando la vivienda resulte inaccesible por razón de discapacidad de su titular o de alguna de las personas que conforman la unidad de convivencia.

 

¿Qué documentación necesito para solicitar la moratoria?

 

 

a) En caso de situación legal de desempleo,  certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.

b) En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

c) Número de personas que habitan la vivienda:

i. Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.

ii. Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.

iii. Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.

d) Titularidad de los bienes:

i. Nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.

ii. Escrituras de compraventa de la vivienda y de concesión del préstamo con garantía hipotecaria.

e) Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según este real decreto-ley.

Además el RD 11/2020 permite que en caso de imposibilidad de aportación de alguno de los documentos anteriores, el deudor podrá sustituirlos por una declaración responsable en la que haga constar el motivo de dicha imposibilidad, disponiendo de un mes para aportar la documentación que falte desde la finalización del estado de Alarma.